Paragraaf E: Grondbeleid

Grondbeleid is het samenhangende geheel van handelingen betreffende grondtransacties en -ontwikkeling. Het geeft aan welke mogelijkheden er zijn om een gebied tot ontwikkeling te brengen en welke rol de gemeente (actief of faciliterend) hierin kan vervullen.

Actief grondbeleid omvat alle fasen van het exploiteren van grond: van de grondverwerving, sloop, bouw- en woonrijp maken tot en met de uitgifte/verkoop van bouwgrond. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden. De gemeente legt bij actief grondbeleid de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen, mits de marktprijs niet wordt overschreden. Bij een actief grondbeleid wordt een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld, ook wel in het kort ‘grex’ genoemd.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente initiatiefnemers de mogelijkheid geeft om zelf grond te exploiteren, waarbij gemeente slechts faciliteert bij de uitvoering van de plannen. De gemeente koopt zelf geen grond aan en beperkt zich tot de wettelijke publieke taak. Gemeentelijke kosten voor desbetreffende plannen verhaalt de gemeente op de initiatiefnemer. Dit kostenverhaal kan met een grondexploitatieovereenkomst (ook wel anterieure overeenkomst) en indien nodig een exploitatieplan. De taak van de gemeente bestaat vooral uit de plantoetsing aan beleidskaders, inspraakprocedures, vaststellen bestemmingsplan en eventueel het exploitatieplan. Bij faciliterend grondbeleid wordt geen gemeentelijke grondexploitatie (grex) opgesteld.

Grondbeleid is een sturingsinstrument om gemeentelijke ambities te realiseren op verschillende beleidsterreinen, zoals ruimtelijke ordening, wonen, economische ontwikkeling, energietransitie, infrastructuur, duurzame leefomgeving en voorzieningen.

In november 2019 is het grondbeleid 2019-2022 vastgesteld door de raad. De gemeente voert in de basis een faciliterend grondbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen, tenzij het verdedigbaar is om actieve grondpolitiek te voeren met bijvoorbeeld strategische grondverwerving. Faciliterend grondbeleid brengt voor de gemeente minder (financieel) risico met zich mee. Tevens zijn de gronden over het algemeen in bezit van marktpartijen die zelf willen ontwikkelen. Actief grondbeleid is echter niet volledig uitgesloten, want met name bij ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen of sociale woningbouw kan gemeente alsnog kiezen voor een actieve rol.

Bij een actieve rol stelt de gemeente zelf de grondexploitatie op, met daarin de kosten en opbrengsten voor een plan. Deze grondexploitatie wordt aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Hiermee wordt het meerjarig financieel kader (budget) vastgesteld. De grondexploitaties dienen volgens de BBV regelgeving jaarlijks te worden geactualiseerd.

De gemeente bepaalt de keuze voor faciliterend of actief grondbeleid op basis van de volgende aspecten: gemeentelijke ambitie, beleidsdoelstellingen, maatschappelijk belang, grondpositie, risico’s, rendement en het al dan niet ontbreken van marktinitiatief.
 

Aan het opstellen van financiële rapportages van gemeenten zijn regels verbonden. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). Sinds 2021 wordt de raad, aanvullend op de jaarrekening en begroting, extra geïnformeerd over de gebiedsontwikkelingen. Deze projecten hebben betrekking op zowel gemeentegronden (grondexploitatie) als op gronden van particuliere initiatiefnemers (kostenverhaal).

Om de gemeenteraad in staat te stellen zijn controlerende rol adequaat te kunnen uitvoeren, is een transparant inzicht in de grondexploitaties en de geprognotiseerde resultaten noodzakelijk. Jaarlijks worden de grondexploitaties geactualiseerd. Aan de hand van de vastgestelde ruimtelijke kaders, uitgangspunten en planning worden eventuele afwijkingen in programma, fasering en resultaat inzichtelijk gemaakt.

De grondkosten, plankosten, uitvoeringskosten en bijkomende kosten (rente) worden ten laste van een grondexploitatie gebracht. De opbrengsten uit grondverkoop en overige baten worden ten gunste van de grondexploitatie gebracht.

Voor de grondexploitatieprojecten geldt dat de grondkosten, uitvoeringskosten, plankosten en bijkomende kosten (rente) ten laste van een complex worden gebracht. De opbrengsten uit grondverkoop en overige baten komen ten gunste van het complex.

Het (nieuwe) aanbod op de woningmarkt van Bergen blijft schaars. Daarnaast duren woningbouwplannen in de praktijk om verschillende redenen vaak langer dan gehoopt. Het blijft dus belangrijk om aandacht te houden voor het versnellen van lopende en nieuwe woningbouwontwikkelingen.

Deze aanhoudende schaarste in combinatie met de aanhoudende inflatie leidt ook tot hogere prijzen in zowel de bouw van woningen als de inrichting van het openbaar gebied. Een aanzienlijke prijsdaling op korte termijn wordt niet voorzien.

Binnen onze gemeente zijn 6 grondexploitatiecomplexen actief: 5 sociale woningbouwprojecten (Oosterkimschool, Rabobank locatie, Elkshove, Tuin en Oostdorp en Petrusschool) en het woningbouwproject Parck de Beeck op het voormalige BSV-terrein. De projecten Oosterkim en Tuin en Oostdorp worden naar verwachting in 2025 afgesloten.

Sociale woningbouw projecten Bergen 
BIE: Programma 3: Een leefbare gemeente, Programma 2: Een aantrekkelijke gemeente

Op vijf locaties in de gemeente Bergen (Bergen, Schoorl en Groet) werkt de gemeente samen met Kennemer Wonen aan ca. 90 nieuwe sociale huurwoningen. Het gaat om de: T&O locatie, Elkshove, de voormalige Rabobank, de voormalige Oosterkimschool en Petrusschool.

De projecten Oosterkim en T&O worden dit jaar (2025) financieel afgesloten. Petrusschool loopt vooralsnog zoals voorzien en zal dit jaar (2025) worden afgerond, waarna het in 2026 ook financieel kan worden afgesloten.

Voor de projecten Rabobank en Elkshove wordt gerekend op vertraging i.v.m. bezwaar/beroep uit de omgeving. De afronding voor beide projecten schuift met de huidige inzichten op naar 2026, met waarschijnlijk een ‘staartjes in 2027. Later dit jaar zal beter zicht zijn op de daadwerkelijke doorloop en eventuele procedures, waardoor ook een betere inschatting kan worden gemaakt over de doorlooptijd en eventuele meerkosten. Voor nu blijft het begrote budget gelijk en wordt dit uitgesmeerd over de jaren tot en met afronding in 2026. Vanuit de gemeente zal het vooral afwachten zijn.

De projecten Rabobank en Elkshove hebben een negatieve eindprognose. De projecten Oosterkimschool, T&O en Petrusschool hebben een positieve eindprognose. Als de vijf projecten in samenhang worden beoordeeld, houden we een positief totaal saldo op de eindwaarde.

Parck de Beeck
BIE: Programma 3: Een leefbare gemeente, Programma 2: Een aantrekkelijke gemeente

In Parck de Beeck worden 152 woningen gerealiseerd. Kennemer wonen realiseert hier 76 sociale huurwoningen en 44 huurwoningen in het middenhuursegment. Ook worden er 32 vrije sector koopwoningen gerealiseerd.

Conform voorgaande begroting, zijn de kosten voor bouwrijp maken in 2024 gemaakt (i.p.v. in 2023). Bouwrijp maken is in 2024 opgeleverd.

De opbrengsten zijn zoals verwacht dit jaar ontvangen (juni 2025), direct na het verkrijgen van de onherroepelijke omgevingsvergunning. Vanaf 01-01-2025 is hier (conform overeenkomst) ook een indexatie over gerekend, waardoor de uiteindelijke ontvangst hoger uitkomt.

De verdere uitgaven en kosten blijven binnen eerdere begroting en het project verloopt volgens planning.

Voor alle andere projecten geldt een faciliterende rol (kostenverhaal) waarbij wij onze kosten verhalen via een exploitatiebijdrage. Er zijn ook projecten die zich nog in de voorbereidingsfase of visievorming bevinden en daarmee nog niet concreet genoeg zijn om een grondexploitatie vast te stellen.